二手房营业税改 税在即

近期的惠州楼市可谓是热闹十足。一手房市场逆袭大热，二手房市场也不甘示弱。“营业税改 税”（以下简称“营改增”）让二手房市场在跟涨之余，成为人们议论的焦点。

人们关注的内容大都在于“营改增”会不会增加自己买卖二手房的负担？对此，有人士指出，“营改增”只是税种和计税方式的替代，应该不会增加普通老百姓的购房负担。关键是采用一个合理的税率，但具体税率多少还需要等待官方公布。

二手房交易首涉 税

国家税务总局局长王军近日透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳 税征管，比如个人二手房交易。

据了解，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地 税、印花税、城建税、 附加税、地方附加税和契税。其中，5%的营业税是向卖房一方征收。

而按照二手房交易营业税新政的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

“现在买2年以上的二手房可以不用缴纳营业税，可是‘营改增’以后，会不会要缴纳 税呢？那购房的负担会不会因此增加？”市民陈先生的担心成为众多置业者的心声。

对此，王军回应称，税务部分已经在方案制定中，原则上要延续过去的优惠政策，并在此基础上根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，“我们会确保 行业的税负只减不增。”

据了解，目前二手房交易营业税的征收工作由市地税局负责；税改新政实施后，二手房交易 税的征收工作将由市国税局负责。日前，记者就此话题采访了市国税局相关负责人。该负责人介绍，目前征收细则尚未出台，“应该不会增加购房者的负担，否则就与当前的减税优惠相背离了。”

对买卖行为或影响不大

为了解惠州市场的真实情况，记者采访了房产中介机构及购房者。

接到记者电话时，红日房地产经纪有限公司总经理刘海波刚从市地税局出来。“我也打电话问了市国税局，都还没收到相关细则。我们近都在打听这个事，只有征收内容出来了，我们才好开展业务。”刘海波说。

对“营改增”是否会增加购房者负担，刘海波表示“不好说”，目前一手房市场很火热，如果要抑制 客，也许会增加一定比例的税负。“如此一来，二手房市场可能会受到影响。”

尽管认为惠州执行税改新政可能需要一段时日，但刘海波对于如何征收还是有了一些揣测。“我觉得这个 税也许会代替个人所得税执行，就是按照其销售收入减去原购房成本的差额来征税。”

在陈江的中国银行房贷 ，正在给业主办理房产过户的经纪人小李介绍，受一手房市场火爆的影响，目前二手房均价也有几百元的上浮。“二手房买卖更多的是个人行为，就算是征收 税，也都是可以商量来解决的。如果是对卖家征税，卖家可以隐性提高房价；如果是买家来缴这个税，买家可以跟卖家砍价。不会太影响到买卖行为。”

正在办理过户按揭的张小姐，刚好是一家公司的财务经理，她对税改新政也有自己的看法。“行业不同， 税的税率也不同，‘营改增’后未必是加重负担，像我们公司营业税改成 税后就是减税的。”

是否会增加负担关键看税率

业内人士揣测，目前二手房交易营业税的税率是5%，二手房交易纳入“营改增”后适用的税率在11%，这就有税负增加的担忧。

该人士给记者算了一笔账：一种情况是购买未满2年的房源，以交易价为100万元的房源为例，需要缴纳5%的营业税，即5万元；如果以11%的 税计算，房屋出售价还是100万元，但初买入价是50万元，抵扣掉成本后大概需要缴纳5.5万元。房屋 越大，缴纳的 税金越高。另一种是购买已满2年的房源，以买入价50万元、出售价100万元计算，满2年的就不需要缴营业税了；但 税还是要缴，一缴就是5万多元。

二手房交易“营改增”是否真的如此，也有业界人士给出了不同的意见。政协委员、经济学家张连起表示，“营改增”之后，个人二手房涉及到的 税级次可能是11%、6%或3%。“如果按3%的征收率，这是比较低了，负担肯定是减轻的；如果是6%的税率，税负通常也是减轻的；如果按照11%的税率，税负增减就要看二手房的 额。”