[摘要] 上半年火爆的行情造成深圳一手住宅库存大幅回落。市规土委数据显示，截至8月底，存量仅为30256套，去化周期仅为5.6个月，其中，罗湖的新房库存甚至1个月就能卖光。不仅是深圳，35个城市新建商品住宅库存在8月首次出现负增长。
上半年火爆的行情造成深圳一手住宅库存大幅回落。市规土委数据显示，截至8月底，存量仅为30256套，去化周期仅为5.6个月，其中，罗湖的新房库存甚至1个月就能卖光。不仅是深圳，35个城市新建商品住宅库存在8月首次出现负增长。业内人士认为，在经济大环境不景气、股市低迷情况下，低库存不足以造成房价上涨预期，四季度深圳房价或出现环比回落。
罗湖新房一个月卖光
8月底，全市新房存量为326.2万㎡，环比下降7.1%，存量套数为30256套。由于近半年新房成交速度加快，深圳新房去化时间在本月降到了6个月以下，现今全市新房去化时间仅为5.6个月。
中原地产统计数据显示，除宝安以外，各区的存量以及去化时间均环比减少。8月宝安区批售面积较大，新房存量增加，同时也延长了去化时间。罗湖在连续9个月没有新项目获批的情况下，新房存量不断减少，8月去化时间已降至1个月之内。福田、南山、龙岗、龙华四区的去化时间在4-6个月之间。盐田去化时间为7.9个月，虽然仍是去化时间长的区域，但是随着成交的进行，盐田的去化时间也在今年4月份以来首次降至10个月以下。
低库存不仅出现在深圳。据业内研究院监测，截至2015年8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460万、18051万和4217万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。
35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌；更明显的是，在库存同比增幅保持连续54个月正增长态势的情况下，8月首次出现负增长。
上半年市场消化过快
“从今年看，深圳新房库存一直处于历史较低水平，尤其是下半年以来更为明显，这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系，”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰昨日接受深圳商报记者采访时说，“深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改；常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平高。”
根据深圳中原研究中心监测，8月新房成交量为5643套，成交面积为57.72万㎡，环比减少14.4%，同比增加108%。成交量虽然连续两个月下降，与高峰期成交量有差距，但与历史同期相比较，2015年8月的成交数据仍远高于之前7年8月的成交数据。在今年整体市场良好的趋势下，月度的数据与历史同期相比普遍偏高。
“本质原因是部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，就深圳而言，8月份开始，开发商惜售，在源头上供应不足，也促成了去化周期降低。
中原地产数据显示，8月份推售住宅3560套，推售面积37.88万㎡，环比减少28%。8月份推售项目个数比七月份多一个，但是入市的新房套数较7月却减少近1400套。新入市的项目推售规模小，推售量在200套以下的项目占大多数，而在500套以上的项目寥寥无几。进入9月，供应低迷更加严重，前两周仅有四个项目入市，每周平均入市量近200套。
四季度房价或环比回落
历史数据显示，深圳一手住宅库存高峰期在2007年－2008年。2008年高月度库存约为5.1万套，为历史高值。去年一手住宅月度存量在4.2-4.6万套，今年1月曾达到4.3万套，随后迅速回落至4万套以下，去化周期为六七个月，8月底则是今年低水平。
低库存是否会引发房价上涨预期？
江少杰认为，深圳房价受大环境影响更大。深圳房价在上半年已经大幅上涨，四季度上涨的动力明显不足。在经济不景气、股市低迷的状况下，四季度深圳房价或将出现环比下跌。而低库存影响供求关系，深圳房价受微观环境影响较小。
市规土委数据显示，8月深圳全市新房均价36159元/㎡，环比上涨3.8%，同比上涨62%。8月新房成交均价依旧维持上涨趋势，但涨幅与前几个月相比明显降低。
“今年以来，深圳房价快速上涨，既有长期因素，也有短期扰动。长期因素有：土地供应紧张，城市更新周期长、成本高，人口结构偏年轻化，存量房供应效率偏低，限购政策较北京、上海和广州要宽松等因素；短期因素，就是今年上半年的股市财富效应。”市房地产研究中心主任王锋表示，深圳房价继续快速上涨的可能性不大，近期房价涨幅实际上已经开始回落。
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