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楼市下跌股债双牛 民间财富正加速从楼市撤资

每日经济新闻网   2015-03-22 09:12

[摘要] 过去十年,地产一直是民间大额财富主要配置对象,经济也依靠地产黄金十年和基建投资实现腾飞。但伴随行业供过于求、政策收紧以及经济结构转型,地产黄金十年荡然无存。

时隔6年之后,万亿成交额再现,3478点就这样被踩在脚下。在结构调整以及经济转型的强烈预期下,A股牛市脉络日渐清晰。与此同时,利率市场化在本轮牛市初期两次降息的背景下呈现加速推进之势,无风险率下降让理财资金必须选择重新配置,房地产周期向下拐点令大额资产流出成为必然。在地产跌、理财伤背景下,民间财富正加速向股票市场转移。

过去十年,地产一直是民间大额财富主要配置对象,经济也依靠地产黄金十年和基建投资实现腾飞。但伴随行业供过于求、政策收紧以及经济结构转型,地产黄金十年荡然无存。

据《每日经济新闻》记者注意到,平安证券研报表示,1998年取消住房实物分配以来,中国商品房市场在16年间共计完成87亿平方米商品住宅销售,人均居住面积由18平方米上升至32平方米,2010年~2014年,销售面积平均增速由前期的23%下滑至7.8%。从总的行业需求看,2005年~2010年,年均需求约12.8亿平方米,住宅年均销售面积6.9亿平方米,年均新开工面积8.29亿平方米,均远低于需求总量。不过,在2010年后,年均销售和新开工面积分别为10.4亿平方米和14.1亿平方米,超过13.1亿平方米的总需求水平,行业已不再处于供不应求阶段。

平安证券表示,从大周期看,供求关系决定地产市场景气度,货币政策影响的是行业短周期,当全局性供大于求来临时,宽松的货币政策只会加速风险累积。

除此之外,从当前购房者比例看,“反生育高峰”的18~25岁购房人口已占到总购房者比例的23%,36~55岁购房人口随着需求逐步满足,在市场上的力量已逐步萎缩。而三四线城市多年土地大幅出让,更让短期库存压力难以缓解。

从国家统计局数据显示,截至2014年底,我国商品房待售面积已经达到6.2亿平方米,2014年全年商品房销售面积为12.1亿平方米;截至2013年底,我国商品房待售面积4.9亿平方米,2013年全年商品房销售面积为13亿平方米。分析人士认为,通过上述数据不难看出,当前商品房库存压力已远大于2014年初的水平。

而从新销售数据看,2015年1~2月,商品房销售面积为8764万平方米,同比降16.3%;销售额5972亿元,同比降15.8%;销售均价6818元/平方米,同比升0.6%,较去年全年下降0.8%。2月百城价格指数同比、环比双跌。“黄金十年已经过去,从趋势看,房地产行业已走入了景气度向下的周期,在时间跨度上或将长达10年甚至20年之久。短期一线城市房价回暖也只是阶段性反弹,总体行业趋势未来还将更冷。”一位券商行业分析师告诉《每日经济新闻》记者,楼市趋势性遇冷,前期投机资金必然大量撤离楼市。

华创证券宏观策略部主管牛播坤认为,中国或已迎来房地产新开工和销售面积增速的拐点,尽管这并不意味着未来新开工面积出现陡降,但新开工拐点到来意味着地产投资中枢的下滑、相关联的土地财政模式逐步终结,以及房地产领域的巨量资金向其他资产的再配置。

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