[摘要] 中原地产纪夕霞表示，中原这边一直也在监测市场数据。前段时间中原集团的总裁也出来说市场要往下行，只是他们不愿听这样的话。今年，惠州的情况引起了各方的关心，政府部门，央视办经济半小时等，都来了解惠州的情况。房管局，省里面，都来做调研，普遍来看的话，从政府方面的声音，还是相对乐观。
2014年，楼市降价大戏拉开帷幕，房企“一坛浓淡酿”，仍难“力挽狂澜”。且在转承起合间，被持续收紧的房贷、日渐浓厚的观望情绪以及趋高的唱衰之音影响，迫使看涨大戏落下帷幕，转以打折优惠为主角。困局何解？6月25日下午，房天下大话地产20期落地，以“乱市迷局，房企该如何突围”为主题，惠州业内专家与房地产精英齐聚，共同探讨困扰惠州楼市的难题。
大话地产活动现场，大佬们积极讨论关于惠州市场是否真的在下行的话题。围绕着惠州市场上半年的总结，以及下半年市场的发展，大佬们展开的积极的探讨。
作为惠州房地产营销的前线机构，代理行拥有着市场上最直接的数据统计。关于惠州市场是否在下行，惠州中原地产策略研究中心总监纪夕霞给出了自己的看法。
中原地产纪夕霞表示，中原这边一直也在监测市场数据。前段时间中原集团的总裁也出来说市场要往下行，只是他们不愿听这样的话。今年，惠州的情况引起了各方的关心，政府部门，央视办经济半等，都来了解惠州的情况。房管局，省里面，都来做调研，普遍来看的话，从政府方面的声音，还是相对乐观。但中原看到的就是数据的变化，目前看到数据只是同比稍低，但是我们要考虑到惠州市场数据的滞后性。今年的情况甚至比08年还要糟糕。
惠州数据滞后 不如刚需市场反应敏感
纪夕霞表示，看待市场，还需要考虑到数据的滞后性。惠州1-5月份的成交量跟往年的相比，除了比去年稍微差一点之外，比2012年、2011年都要好。但惠州的数据很有滞后性，我们看了几年的数据，惠州的数据不像深圳，深圳很直观就反映市场的情况，但是我们在惠州这边看的数据，我们1季度的时候，已经感觉到市场明显下行了，当时很多开发商还是很乐观。
一方面我们从开发商的角度去看的话，去年惠州市成交金额达到100多个亿，开发商正在卖的项目，回款并没有那么乐观，这一轮并不是政府引导条款，它后面是经济的杠杆在起作用。虽然去年市场上销售了100多个亿，但是很多银行的款是没有放到客户手上的。
另一方面我们从客户的角度去看，今年的经济环境是在下行的，这是大的背景，就是说我们房地产的行业怎么样，它是逃脱不了大背景的。大的市场经济环境是在下行的，我们只能在大的周期里面，它是一个资金密切型的行业。包括在惠州这边，刚需的客户对市场，对成本的敏感度是非常高的，月供，每个月要多还几百块钱，他跟投资客户的敏感度是不一样的。从这个角度，开发商应该快点去做些动作，加快资金的回笼。
实际让利、增强品质感受 才能有效应对市场
惠州是三年一调控，开发商很多的手段是低首付。但纪夕霞表示现在这个低首付是比较难做的，实际的一个让利才是有效的手段。例如方直集体，它的客户对让利的反应就很迅速。金山湖它是一个非常热的区域，它的价格也备受关注。我们刚好也谈到说今年金山湖的供应量特别大，这个市场的压力也很大，片区内的争夺非常激烈，可能有些开发商先做了动作了，包括说方直这次的力度也很大。
在市场下行的时候，开发商是不希望给到大家很廉价的感觉，它批单位还是希望把品质感受做出来，相当于说要把客户心理的预期拔高，包括近几年的话，客户对于装修的接受度也慢慢在成熟，以前可能我们这边有项目，做装修的话，还是有客户反映不是很好，像万科做了尝试之后，还是有很多客户去接受这种动作，对于新一代的年轻人来说，他买这样的产品，他在后续方面是节省了很多的时间，很多年轻人交楼了之后直接入住，如果你去买的话，推的房子之后，交楼的时候，还是要准备一二十万去装修，如果带非毛坯的项目的话，在购买的时候，更分摊了一些压力，首付就多了一点点，月供多了一点点，但是比起自己装修，省时省力了。
惠州房价上涨慢 成熟区域的吸引力高
关于惠州城市发展问题，纪夕霞认为惠州这个城市会慢慢发展，但是不会一下子像深圳、东莞那样发生大的迁移，深圳也是经历了很长一段时间的发展才到今天这样的城市规模。 至于购房客户方面：，惠州本身会吸纳从深圳、广州挤压出来的一些客户。第二，从惠州的城市定位来说，惠州是二级梯队的城市。经济发展必然会带来人口、产业的改变。短期内，城区对下面县区的吸引力是很大的。
纪夕霞还提到，关于县区吸引力的问题，鸿润房产应该是有所体会的。由于惠南的特殊位置，鸿润叠韵项目会吸引蛮多的惠阳客户过来。由于它的牵引度，惠南的客户又会迁移到其他区域。另外，相比起惠阳等其他地方，惠城区的吸引力是很高的，它的教育资源、医疗配套是更成熟、更好的。客户是愿意去到配套更好的区域。
而惠阳大亚湾片区外来购房客户多，它会受到一些贷款的限制。但是吸引力还是有的，以前经常说大亚湾鬼城，是炒出来的，但这个片区房价并没有想象中升的那么快，也很难去突破到一个更好的价位。比如说从五千多突破到六千多的时候，其实经历了好几年。几年，才过了五六千的坎。
纪夕霞说：“如果我在深圳龙岗上班，在大亚湾住，也就二十左右。而我住龙岗去深圳上班，都要一两个。而且大亚湾又是大社区，有花园，你在深圳的话，你去买房子，本身这个项目相对来说就小。还有一些教育资源，在深圳读个幼儿园都要去排队，我深圳也有很多朋友，读幼儿园的时机，排队都排得不行。 ”
惠州全市的均价，其实才六千六，平均的话，房价上涨的速度其实是挺慢的。惠州比较大的供应量，制约到它的价格。
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