[摘要] 一线土地市场竞争激烈,促使一些房企在拿地方面另辟蹊径,试图通过二级市场淘得好地。但在热点城市,不仅好地难找,曲线拿地也可能会面临一些风险。
一线土地市场竞争激烈,促使一些房企在拿地方面另辟蹊径,试图通过二级市场淘得好地。但在热点城市,不仅好地难找,曲线拿地也可能会面临一些风险。
股权收购获地频现
去年以来,北上广深一线城市土地市场厮杀激烈。同时,杭州、南京等省会城市也全线升温。万科、保利、龙湖、绿地等龙头房企在招拍挂市场上展开角逐,凭借雄厚资金实力斩获颇多。
面对激烈竞争,一些房企另辟蹊径,试图通过非招拍挂方式获取土地资源。最近表现最为活跃的途径就是股权收购。
2月18日,华闻传媒公告表示,首开股份将以7.18亿元代价,接手其全资子公司海南民生长流油气储运有限公司100%的股权。据了解,该子公司拥有海口市粤海片区的三个地块总计297.93亩,未来将全部变更为商业服务业设施用地,及兼容商业服务业、居住功能用地。
此前一天,上海证大也表示,公司拟以代价11.94亿元,收购一公司,其主要资产包括一幅位于江苏省的地块。而根据媒体报道,被收购公司正是中冶集团所控制的南京临江公司旗下全资子公司。其主要资产正是中冶南京地王地块1号地的一部分。
从去年四季度以来,已先后有恒大、中粮、云南城投、上海建工、花样年等房企,在深圳、南京、成都等地通过股权收购揽得土地使用权。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示,股权收购、协议转让是目前二级市场常见途径。此外,与政府谈判和进行土地一级开发也是房企优先获取土地的可行路径。
众多房企北京找地
房企重回一线城市,北京是必争之地。激烈竞争必将造成土地价格飙升。这对于大多数房企来说,着实是一种压力。因此,他们也在二级市场上寻求符合自身需求的优质地块。北京一上市公司相关负责人表示,公司两年多来一直未在招拍挂市场有所斩获。因此始终在关注二级市场。“但能找到的好地寥寥无几。其他公司也都在试图寻找好地。”
同时,随着房企重回一线城市,包括星河湾、世茂等在内也试图通过收购等方式寻觅好地。
去年年底,曾经在京打造经典高端大盘的星河湾,宣布将北京作为公司未来布局重点。接近星河湾人士曾透露,正在北京洽谈收购新地块。
继世茂宫园、世茂奥临花园两项目后,世茂在北京住宅市场鲜有动作。去年年底,位于房山的世茂维拉亮相。接近世茂的人士表示,该地块是世茂与另一家房地产公司合作取得。预计今年世茂还将在北京通州和河北固安分别取得一幅地块,且均是通过非招拍挂方式。
二级市场地块或存风险
在张宏伟等业内人士看来,通过股权收购、协议转让等方式拿地具备一定优势。张宏伟介绍,与招拍挂相比,二手土地买卖双方可以就价格展开协商。对于买方来说,购地成本也相对便于控制。另一方面,在地点和合作方式上,也有较大的自主权。此外,一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块,也给寻地的房企提供了机会。
“通过招拍挂方式取得的地块是‘净地’,拿地后就可以安心开发、销售。但二级市场拿地,尤其是通过股权收购、协议出让方式取得的地块,可能会面临债务、股权、拆迁、审批等方面的问题,从拿地到开发可能需要经过一段时间处理。”北京一家房企相关负责人表示。
上市房企争相曲线拿地 目光转向二级市场“淘地”中国新闻网
通过收购公司股权进入当地房地产市场，已经成为不少上市房企“曲线拿地”的另一种选择。如云南城投收购成都民生喜神投资，上海建工(600170,股吧)35.2亿元竞得南京奥和房地产公司100%股权，成功进入成都、南京市场。业内人士表示，在拿地成本和拿地难度高企的当前，有不少开发企业开始将目光转向二级市场，通过与有地的公司合作，或干脆直接收购对方公司的股份来获得土地，这种做法将越来越多见。
目光转向二级市场“淘地”
2月14日，云南城投公告称，以7594万元收购成都民生喜神投资有限公司28%的股权及债权。收购后，云南城投成为后者大股东，拥有项目操盘权，从而进军养生养老产业。
2月6日，上海建工发布公告称，以35.2亿元竞得南京奥和房地产开发有限公司100%股权。对于此举，上海建工表示，旗下建工房产目前拥有的待开发项目数量及规模比较有限，为实现其经营业务的持续性，急需增加储备开发项目。收购完成后，有助于拓展建工房产的外地市场比重。
近期两宗收购案，云南城投和上海建工得以进入成都和南京市场。记者了解到，越来越多的上市房企撇开竞争激烈的土地一级市场，以合作或者收购当地公司的方式，在二级市场“淘地”。
去年11月1日，中粮地产(000031,股吧)(3.52,0.010,0.28%)集团深圳房地产开发有限公司与深圳锦峰集团于签订股权转让框架协议，以4.3亿元的价格，收购锦峰集团持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司100%股权，开发建设爱联旧村改造项目，总拆迁用地面积约8万平方米。
而恒大地产也是通过这种方式进入深圳市场。早在2011年1月15日，恒大集团在深圳联合产权交易所以16.64亿元竞得深圳建设(集团)有限公司71%股权，由此拉开了恒大地产进军深圳的大幕。
去年9月，恒大在深圳再度举起“收购大旗”，控股国香地产，土地储备量或再增加300万~400万平方米。恒大在深圳的项目恒大国香山也在去年年底得以发售。
“淘地”收获有可能不菲
“相对于经过数十轮竞争、斥资百亿在一级市场拿地，通过收购当地有地的公司，无论在拿地成本、时间，还是效率上，都比一级市场具有优势。”一家上市房企投资部负责人向记者表示。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，这种方式拿项目的优势在于：首先，通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易；其次，二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，优质地块在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块，甚至其中部分土地放在今天出让将极有可能创下新纪录，从这层意义上讲，房企在二级市场上“淘地”的收获有可能大得惊人。
太平洋(601099,股吧)(7.03,-0.340,-4.61%)戴维斯中国市场研究部主管简可表示，受一手土地价格不断升高，且现有可开发用地接近饱和的影响下，开发商会通过股权并购的方式拿项目。从开发的角度来讲，市中心的项目具有较高的价值，相对来说竞争对手比较少。
业内认为，除核心区域住宅用地稀缺导致房地产项目股权并购频繁发生外，近年来房地产行业大鱼吃小鱼的情况也是诱发因素之一。开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，然后那些大公司再凭借其强大的销售网络实现快速周转。
或有更多房企参与
通过股权并购拿项目的上市房企，远不止上述几家。去年四季度上市房企出现股权并购潮，据记者不完全统计，北辰实业(601588,股吧)(2.68,-0.010,-0.37%)、上实发展(600748,股吧)(8.24,-0.010,-0.12%)、丰华股份(600615,股吧)(10.01,-0.200,-1.96%)、三湘股份(000863,股吧)(6.38,-0.070,-1.09%)、融创中国等均有参与。
融创中国2013年中期业绩新闻发布会上，孙宏斌曾公开表示，上半年公司以股权收购方式买入四宗土地，未来将继续以并购形式购地，不会以高价拿“地王”。
分析称，土地公开交易市场中企业之间的竞争日渐残酷，尤其在土地资源日益稀缺的一线城市和部分重点二线城市，僧多粥少的状况更加突出；因此，在传统招拍挂方式拿地的难度和成本越来越高的当前，有不少开发企业开始将目光转向二级市场，“曲线入市”这种做法或将更多出现。
当然，世上也绝不会有免费的午餐，二级市场拿地对于房企来说也绝非稳赚不赔。
“这种方式本身存在的高度复杂性及风险性，对于企业的综合实力要求还是相当高的。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“首先，通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营，尤其牵涉到跨地区的项目时对企业的‘深度’要求更高，所以对于一般中小开发商来说，这样的渠道并不一定适用；其次，二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。”
房企大佬看2014：今年买房是不是高位接盘？ 凤凰财经
在中国，房价问题总是不缺乏热度。12日，在亚布力举行的中国企业家论坛上，几个房地产大佬纵论2014年中国的房地产政策及市场走向。即将出台的房地产长效调控政策会对大中小城市房价分化起到什么样的作用？我们最关心的问题，今年买房是不是“高位接盘”？
用官方语气说，今年的房地产市场注定是不平凡的，形势错综复杂，波诡云谲。首先，政策方面，去年中央提出将建立房地产调控长效机制，有预测称今年上半年有可能推出；市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化；宏观经济方面，今年的经济形势并没有那么乐观，吴敬琏近日表示：“中国经济今年还会非常困难”。
2014年房价怎么走？人人争当房价预言帝，谢国忠说暴跌50%，任志强说还的涨。凤凰财经的民调显示，38.63%的调查者认为会普遍上涨，40.56%的人认为分化严重，特大城市继续涨，中小城市会跌。还是让我们听听房地产大佬们对房价背后逻辑的分析，这比单纯预测涨跌更有价值。
我们都说房价涨了，涨到哪里去了，钱到哪里去了？
名流置业[-0.56%资金 研报]董事长刘道明在亚布力论坛上称，2014年还是上涨比较平稳的一个年头，影响房价的因素没有太多明显的因素。现在有人说肯定涨，肯定跌，都是那些学者、专家们坐在屋里面凭想象。谁都说不出来，习近平可以说让它跌，他有办法，其他人任何人都没有办法。
中国房价的上涨或者是下跌，还有另外一种因素，就是地价和税费。刘道明说，地价占了房价的1/3还多，这个是政府拿走的；第二个是税金，万科大家都知道，万科一年是赚几十亿利润，税金可能是几百亿。首创董事长刘晓光补充说，房企挣了100块钱大概有61块钱是税金。
房价下跌谁承受损失？
“如果房价下跌，开发商损失是小，真正承受损失的是银行，第二是政府。”刘道明称，现在买房子，30%的首付，70%是贷款，房价跌50%，亏损的都是银行那一部分，不是亏开发商的钱。从这个角度讲，政府的真实意愿并不希望房价下跌？
上海长甲集团董事长赵长甲认为房价不会降，因为房价本身的组成要素没有一个下降：土地几乎是每一次拍卖价格都上升；劳动用工每一次都在增加；税费也没有降下来；货币的发行量不断增加；如果说有战争的话，那可能会降下来。
任志强给出了另外一个分析角度。一是宏观经济，经济下行压力加大，货币政策是紧缩还是放松？按照吴敬琏的说法，只要加了货币，房价肯定还得涨；但是如果在可接受的范围之内，减少货币发放，房价才有可能不涨。二是经济下行时是利用房地产还是打压房地产？按照中国以往的惯例，只要是经济下行的时候，就是放宽房地产。2003年是最典型的，在非典之前出台所有的政策都是防止投资过热，严控关紧银行和信贷两个闸门，但是非典后经济下行，房地产政策就放松了。
大中小城市房价如何分化？
任志强认为，人口转移的速度决定了城市的分化。他举例称，山东的人口在减少。山东90%的人口是在本省流动的，其中10%是外移，移完是不回来了，山东过去作为一个人口大省和高速增长的过程中，它就会出现人口流动而导致需求减少，10%的人口很多，接近1000万人口，对房价的影响非常大。
怎么让北京的房价降下来？刘晓光引用了一种说法，北京的房价要下降很简单，把地铁线连到河北就行了。任志强认为，那只能让河北的房子涨。
再加上人民币内贬外升等因素，大家买房的动力非常大，尤其是大城市。
分析已经很清楚了，你说2014年买房是不是高位接盘？
钱荒带来房价崩塌 2014年上半年买房最后时机 华夏时报
今年能买房吗？
过年期间，闲得无聊，经常在微信上与朋友们聊天，就2014年是不是买房的机会，房地产行业内的多个朋友，却给出了两个不同的结论。
一位做地产金融的朋友说，今年是个抄底资产的机会，你看，从黄金到股票，各种资产的价格都在跌，尤其是黄金的价格，一路跌到了300元以内的价格。
人都说：“盛世古董，乱世黄金。”在投资市场乱世的情况下，黄金的保值性早晚会被发现。而且黄金的价格完全是跟投资人的重视性成正比，呈现周期性，总是涨两年，跌三年的。在上述做地产金融人士朋友的眼里，黄金价格大跌的主要原因是国内货币供给关系引起的，2013年持续的“钱荒”，是黄金价格下跌的主要原因。
反之，当这个“钱荒”的因素消退之后，黄金价格会迎来一轮反弹吗？
那是黄金的事情，我们返回来，还是谈谈房子的事情。我这位做地产金融的朋友说，2014年是各种资产抄底的好机会，后面还有半句话，那就是：“唯独不能买房子。”
为什么呢？
这位朋友解释说，首先是因为政府调控的方向，政府一直在抑制房地产投资过热和房价过快上涨的问题，这个工作会在2014年见到一定的效果。其次是因为2013年的房价上涨过快，会在今年来一个调整。再次，是因为持续的钱荒问题，早晚会波及到房地产市场上去，开发商获得融资的难度越来越大，成本越来越高，除了具有竞争力的开发商，中小规模的开发商都要被洗牌出局。由此，会带来一个房价崩塌的缺口。
当然，这是他的一家之言，接下来，让我们听听另一位看多的朋友的观点。
某房地产公司的高管A君是我的朋友，他在微信上跟我聊天的时候，提出这样的观点：对于北京等一线城市来说，由于目前供地结构的影响，未来的房价会越来越高，纯商品房项目越来越少，纯商品房供给量越来越少。但是，在2014年会有一个波折，即房价会有一定的回调，那是市场还没意识到未来纯商品房在一线城市是怎样的一个供给走向。
A君认为，如果买房，2014年恐怕是最后的机会窗口了。这个时候，政府房价调控压力之下，房价预售管制依然发挥作用，而整个市场的购买力，也在经历了2013年的疯狂之后有一个观望和调整。他认为，2014年上半年恐怕是的买房机会，因为这个时候是别人在观望的时候。
A君特别提出，2014年二手房市场是一个机会，因为这个时候，受反腐工作的压力，很多官员在抛售房产，市场上优质的二手房供给增多，但是这个时候政府收的税收比较高(不满5年非住房要征收高达20%的个人所得税)，这些税收肯定由购房者承担，这些最终要体现在房价里面，所以市场上房价未必能明显下降，但是可以保证能买到房子，尤其是能买到位置好、性价比高的房子。
当然，A君说的是北京等一线城市的房价。至于二三线城市，恐怕神仙也不敢说2014年还要继续买。要分城市去看待，在多数房地产公司的老板看来，二三线城市当中，目前房地产市场仍然健康发展的城市，恐怕不过20多个。
即便是对于北京这样的一线城市来说，大家也经历过它在2008年那轮深度“俯卧撑”，这个会不会在2014年上演呢？
这个是所有持看空观点的人士的疑惑，对此问题，我也不敢妄加评断。
手机上房天下，随时随地随心找房子，手机房源更精准，更快、更好、更省心！楼盘宝典--买房租房，楼盘社区尽在掌握；准确定位--直接搜索附近房源，一键搞定；楼盘动态--随时关注楼盘信息，打折优惠绝不错过；最近联系--沟通记录方便快捷，保持联系更畅通。四大强劲功能，让你买房租房轻松自在！房天下手机客户端下载>>>点击进入
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
