[摘要] 由平安银行主办的地产金融创新论坛“明道与取势：地产新十年”日前在深圳举办。中国房地产研究会会长刘志峰、国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等嘉宾出席了论坛。
由平安银行主办的地产金融创新论坛“明道与取势：地产新十年”日前在深圳举办。中国房地产研究会会长刘志峰、国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等嘉宾出席了论坛。多数专家认为，房地产市场黄金期已过，各地房地产市场差异化日趋明显。房地产业已告别了“有房不愁卖”的时代。
房地产下行态势已经形成
“房地产目前的各项指标仍然处于高位，但是不可忽视的是，下行态势已经形成并将持续。”全联房地产商会创会会长聂梅生称。她说，今年年初房价涨幅为18.8%，到1~9月份降低到8.6%，房价虽然涨得快，实际上涨幅已经下降。
聂梅生称， 当前房地产形势一方面呈现涨幅下降的态势，另一方面，各地楼市差异化特点明显。从10月份的数据来看，大部分城市房价的同比涨幅将会低于今年的GDP增速。
“经济有周期，房地产和经济一样也有周期。GDP下降到7%以下，房地产还能够独自高歌猛进吗？不太可能。”聂梅生说。
她认为，部分城市已经形成了泡沫，但没有形成全局性的泡沫。
房地产调控政策不能“一刀切”
中国房地产研究会会长刘志峰说，以往政府对房地产的调控思路是以行政干预为主，现在的政策更加注重程序和公开。他认为，房地产市场严重失衡，有的城市房地产市场很热，但有的城市则像一个“鬼城”，因此，政府不能出台性房地产调控政策，不应该“一刀切”，应根据城市的不同类型、房地产发展的不同状况以及供需情况出台不同的政策。
刘志峰认为，地产已告别有了房子不愁卖的时代，下一步房地产开发企业要适应形势，从传统的开发商向综合服务商转变，成为城市建设和产业发展的服务平台。
未来可关注两方面投资机会
住建部政策研究中心主任秦虹说，当前城镇住宅行业的主要矛盾已经发生了改变，由过去的“短缺”转变为“不平衡”。房地产过去十年是黄金十年，遍地都是机会，但现在情况已发生改变。她认为，2020年之前城镇住房需求存在着“市场增长仍有空间”、“增速减缓”、“分化加剧”等特点。预计中国城镇每年新增1700万~2000万人口。未来新增的住房供应要满足这些新增人口的需求。
谈及未来住房的投资机会在哪里？秦虹称，两个方面可以关注。一方面关注城镇和人口密度大的城市群。一定要脚踏实地从市场出发，研究在一定范围内人口密度大的地方，产业集聚程度越高，对人的吸引力越大；另一方面，中国有600多个城市，这些城市分成两类，一类在高速铁路网上的城市，一类是网下的城市，高铁网上的城市投资机会更多。
经济增长向提质增效转型
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪称，十六大之后，在2002年到2007年经济增长速度翻了一番。十八大后不会出现这样的增长，其原因是经济增长已经向集约式、提质增效方面转型。
“前三十多年国内经济增长的年均增速超过10%是奇迹，但当时起点低”。他判断，今年中国经济沿着8%左右的轴心上下波动。
陈东琪预计，明年中国经济和最近两年的增长7.8%大致接近。中国城镇化、工业化、人口红利等因素还没有完全消失，中国经济可以避免衰退。
“在提质增效的情况下一定会带来结构性的投资机遇。”陈东琪称，一是节能家电，节能汽车；二是军工。中国成为全球第二大经济体，国防需求正在产生。
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