[摘要] 中指研究院最新发布的数据显示，100个城市中，房价环比上涨的城市增至45个，均价环比上涨0.05%，楼市在延续了9个月的跌势后首度现上涨局面。加上6月量价齐升的表现，更是让房价反弹的担忧再次升温。这一系列的楼市表现，是否预示着楼市将迎来报复性反弹？
编者按：最近100个城市中，房价环比上涨的城市增至45个，均价环比上涨0.05%，楼市在延续了9个月的跌势后首度现上涨局面。加上6月量价齐升的表现，更是让房价反弹的担忧再次升温。这一系列的楼市表现，是否预示着楼市将迎来报复性反弹？
房价上涨城市增至45城均价环比涨0.05%
45城房价环比上涨涨2%
2012年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。
在住宅价格环比5月上涨的45个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%，其中包头、北京涨幅超过2%。总体来看，大城市房价上涨势头要猛于总体。6月份，十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。具体来看，天津、杭州分别环比下跌0.61%、0.12%；其余8个城市环比上涨，北京涨幅，为2.29%。
量价齐升初露端倪房价续跌可能性渐微
环比量价齐升已经在很多城市、特别是重点城市现出端倪，普遍认为后续房价很可能保持小幅上扬态势。
“近40个城市的楼市微调提振了购房者入市信心，首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加，观望情绪降低。”张大伟说，政策微调引发购房者对市场触底的判断。
谢逸枫也认为，2012年下半年中国楼市将朝向“稳定与回暖”方向发展，整年处于楼市盘整与上升期。
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成交高企部分楼盘涨价仍热销
逾三成楼盘涨价但仍热销
近期楼市呈现出了与以往不同的特点，一方面，中高端楼盘成交火热；另一方面，涨价仍热销的情况越来越普遍。
21世纪不动产统计显示，2012年第二季度，上海市新建商品住宅成交套数在20套以上且去年四季度也有成交的楼盘有164个。其中，成交均价较去年四季度上涨的楼盘有56个，占比约34.1%。但上述56个涨价楼盘中，多数涨幅在10%以内。
楼市成交下半年或将继续飘红
“‘量在价先’，以价换量到了一定程度，折扣必然回收。”张大伟认为，5-6月成交量乐观，对价格的支撑作用已经体现，房价再跌的可能性较小。
张大伟认为，在房价止跌上涨有压力下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右，由此继续推高成交量。
“我们了解到，7、8月开发商淡季推盘量较小，预计成交量可能环比回落。但全年成交量点在9、10、11月的可能性非常大。”张大伟分析预测，目前政策仍存在进一步放松空间。“特别是下半年可能再次降息和下调存款准备金率，信贷如果松动，其对市场的影响作用将非常大。”
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6月惠州成交均价微涨破“六”
惠城区6月份的成交均价为6045元/平米，环比4月份的5797元/平米，上升4.7%，同比2011年6月份6761元/平米，下降10.6%。成交均价环比持续微涨，同比持续下跌。2012年1-6月的月成交均价，6月份的成交均价，突破了6000元/平的关口，可见市场的升温，成交量的上涨也促进了价格的上涨，但几个月以来的价格都是微量上涨，可见现在楼盘对涨价还是持谨慎的态度。
| 区域 | 月份 | 宗数（宗） | 面积(万平方米) | 金额（万元） | 均价(元/㎡) |
| 惠城区 | 2011.11 | 1362 | 15.5 | 95643.18 | 6171 |
| 惠城区 | 2011.12 | 1820 | 21.24 | 135,854.36 | 6396 |
| 惠城区 | 2012.1 | 860 | 11.04 | 66,489.49 | 6023 |
| 惠城区 | 2012.2 | 1393 | 16.28 | 91,941.72 | 5648 |
| 惠城区 | 2012.3 | 2891 | 33.05 | 178,969.05 | 5415 |
| 惠城区 | 2012.4 | 2389 | 27.69 | 153,110.55 | 5529 |
| 惠城区 | 2012.5 | 2794 | 33.64 | 195,005.70 | 5797 |
| 惠城区 | 2012.6 | 2740 | 33.17 | 200,205.81 | 6045 |
6月份惠州22盘入市或推新 环比5月份微涨
据统计，6月份惠州楼市推货环比5月微涨，6月份共有22个楼盘入市或者推新。而房天下数据监控中心显示，6月惠城区共批准预售许可证15个，批准预售面积322811平米，其中住宅面积228368平米，批准住宅套数1971套，环比五月份997套，大涨97.7%。
| 月份 | 预售许可统计 | |||
| 批准预售许可证 | 批准预售面积(㎡) | 批准住宅套数 | 批准住宅面积(㎡) | |
| 2012.1 | 12 | 297865 | 1463 | 175168 |
| 2012.2 | 7 | 136614 | 1026 | 130103 |
| 2012.3 | 21 | 527751 | 3553 | 515443 |
| 2012.4 | 18 | 423541 | 3515 | 387975 |
| 2012.5 | 8 | 122771 | 997 | 114059 |
| 2012.6 | 15 | 322811 | 1971 | 228368 |
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业内预计部分项目“抢房”情况或将频繁出现
张大伟预计，6月的楼市成交量有望继续维持高位，并且很可能再次创造限购后的新高“特别是在6月上旬可以看到，北京、深圳等热点城市都出现了部分项目抢购的现象，在6月全月这一现象有望再次频繁出现，性价比比较高的项目将受到预期房价到底的购房者青睐。”
成交量的持续上涨使得一些房企开始蠢蠢欲动，在房价企稳止跌后，小幅涨价的情况更是呈现蔓延之势。
有专家分析称，房价上涨已经在很多区域和房源成为现实。整体市场已经基本走出低谷，再次下调的可能性非常小，大涨的可能也不大。“虽然市场已经回暖3个月，但是积压的库存依然可观，而且大部分企业的负债率依然比较高，房价目前依然处于低位，价格基本平稳。”
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楼市拐点现将迎来报复性反弹？
降息是导致楼市反弹的直接原因
从今年3月份以来，在楼市成交量屡创新高的同时，价格也暗暗开始上涨。五月下旬以来，北京、深圳、广州等城市的住宅成交均价纷纷走高，有些新楼盘开始酝酿涨价。二手房方面，部分城市热点区域的二手房价格，二季度以来大约上涨了10%。让很多人感到意外和吃惊的是，在北京、深圳等城市，2009年的抢房现象似乎正在重演。
有分析人士说，央行最近的一次降息，是导致楼市反弹的直接原因。降息直接降低了购房成本，这相当于降价促销，增强了购房者的支付能力，再加上货币松动的迹象，使得一部分人愿意靠买房、置办资产来抵御通胀。
判言楼市调控已触“政策底”楼市反弹引发担忧
各方舆论传递出基于从整体经济发展的考虑，中央政府已经不可能再出台针对楼市的调控措施的推断，进而判断楼市调控已触“政策底”。这使得很多观望已久的准购房人动摇了此前对房地产市场将经历较长“筑底”期的预期，在担心楼价会再度报复性反弹的心态下被动入市。央行二季度调查数据也印证，20.4%居民预期三季度房价将上涨，这一数字比上个季度上涨了2.8%。
中原地产分析人士认为，影响房价的政策因素在逐渐微调，特别是其中的信贷政策松动对市场的影响非常大，“政策底”使开发商获得底气，敢“走量不走价”。如果信贷政策继续松动，对首套依然的购买行为提高扶持的话，房价必然会大涨。
抑制房价大幅反弹调控仍需从严
在多重因素的共同作用下，冰封多日的房地产市场再次显露出“发力”的迹象。房地产调控的成果能否巩固，在保持房地产市场稳健成长的同时，如何避免重回价格暴涨的老路考验着调控的智慧。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在“稳增长”的宏观调控指向之下，货币政策和信贷政策的松动促使流动性得到释放，这不可避免地会波及房地产市场。随着成交量的放大，楼市企稳回升的预期会越来越高，如果调控政策不能坚定有效地保持，不排除未来楼市又走回“量价齐涨”的老路。
链家地产副总裁林倩认为，出于有利于整个房地产市场健康发展的角度，调控依然需要从严执行，刺激刚性需求是合理的，但过度放松很容易使得在刚性需求层面产生透支消费。
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年轻人很想买房却买不起
广州社情民意中心昨天还发布了《城镇居民住房意愿民调》，结果显示，超过3成的受访者有各种形式的房屋需要，其中18%的人表示将“买商品房自住”，欲“申请保障房”者为7%，“到市场上租房”者为6%。
数据分析发现，无论是东中西部地区，抑或是一二三线城市，民众意愿均十分相近。明显不同的是，按收入和年龄分组的人群意愿存在差异。低收入者和青年人的房屋需求大，青年人的买房意愿更强，低收入者“申保”意愿明显。
按年龄分组对比显示：30岁以下青年人房屋需求甚强，近4成人有不同形式的房屋需要；青年及中青年人的住房商购意愿明显更强，选择买房者明显比中老年及老年人多。
报告还指出，在未来两年民众的各类住房需求中，商购所占份额达57%，而“申保”需求仅占18%。由此来看，“申保”并未成为民众安居意愿的重要成分。虽然民众住房商购意欲显著，但民调发现其难以转化为房地产市场购买力。首先，想买房的主要是年轻而收入不高的人群，即使历经两年严厉调控，其中75%的人仍然不能承受当前房价。其次，与主流看法相近的是，这些人中的56%并不认为今年就是买房时机。
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地方“调控”三部曲
显而易见的是，市场已经从4月之前的“以价换量”，发展到5月的“止跌回稳”，更快步进入到6月“价量齐扬”的态势中。变化速度之迅猛，令人咋舌！
有专家提出质疑，认为“景气回暖”属个别区域现象，且有“人为炒作”之嫌。话是这么说，但值得注意的是，“买气喷发”在现阶段来看确实仍属于少数，却不能掩盖其将由“板块”向“全面”蔓延的势头。至于“开发商炒作”是必然也是必需的，虽有虚假成分，关键是若无一定量的买气支撑，“有效的炒作”根本无法展开。
那么，又是什么力量强烈推动成交回暖呢？如本文开宗明义所述，这得“归功”于愈来愈多的地方政府无视中央政策要求，不断“见缝插针”，由以“改变普通住房标准”为代表的“巧调”（如天津、南昌）到以“提高公积金贷款额度”为代表的“微调”，直至当前“开大门走大路”的“特调”！
“抢救楼市”已成风潮
其中尤以长春、从化等地的“购房入户”为甚，乃至河南省出台“促进房地产平稳健康发展的若干意见”，将目前家庭名下无房产登记者均视为首套房，银行应执行优惠利率，给予基准利率下调30%幅度内的优惠，並提高住房公积金贷款额度…等措施，指标意义，因为动作之巨，已几近毫不遮掩地“抢救楼市”！
虽然有专家指出，地方政府无权指挥商业银行配合放贷，因此不具实质效果。但关键是官方态度已清楚表明“扭转市场颓势”之决心，使购房者必须正视购房时机是否已经临近？
其次，被大家所忽略的是，自2011年1月开始严格执行的限购措施明确规定：外省市人口必须有一年以上的纳税或社保证明，方能取得“房票”。时至于今，当时许多不符资格的非本地家庭，已具备购房条件且伺机进场。在此情况下，又“适逢”地方“微调”政策大行其道，岂有不“跃跃欲试”、担心迟疑买贵之理？
中央势将重擎调控大旗
刚刚结束的端午三天连假之楼市成交状况，似乎更佐证了这样的观察与忧虑。许多具指标意义的城市房地产销售同比普遍大涨，甚至重现“千人排队购房”的“传奇”！比如：南京+562%、北京+289%、重庆+154%，仅上海逆势-25%，令人跌破眼镜！虽然住建部再三表态“楼市调控不动摇”，惟地方政府似连“阳奉阴违”的忸怩作态都已省略，而直奔“诱引需求进场”的楼市主题，以维持自己“一亩三分地”之经济成长于不坠。
依此发展态势观之，不日温总理重擎调控大旗，严令各地必须配合中央指示，恐怕已是在所难免，惟在整体国内外经济、金融形势晦暗动荡、大幅衰退的情况下，其可持续性不容乐观。
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房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融？
降息、楼盘热销、房价上涨……诸多迹象显示，此前因“史上最严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融。
去年下半年以来，截至目前，已有30多个城市出台楼市微调政策，近期河南省发文称首套房贷利率可打七折引起市场对楼市调控是否会放松的讨论。
与地方政策通过“微调”方式打“擦边球”的同时，6月19日，住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。各方博弈之下，处境微妙的房地产市场又一次地站在“向左走，还是向右走”的十字路口上。
价格方面，北京楼市告别此前的僵持状态。统计显示，北京热销的64个楼盘中，均价上涨的达37个。6月北京普通住宅签约均价为21238元/平方米，环比上涨7.7%，再次突破2万元。
在上海、南京、广州等多个城市，端午期间均现楼市阳春。上述城市中有楼盘价格涨幅甚至超过10%。
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楼市观察:要把房价反弹消灭在萌芽状态
6月份，楼市在继续“放量”的同时，价格也出现了久违的反弹。中指研究院发布的数据显示，6月100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。目前，部分开发商已经取消优惠，酝酿提价。
很多人现在怀疑房价是否真正下降过。从统计数据上看，去年底、今年初房价的确下降过，不少项目由于降价还引发过“房闹”事件。也就是说，在限购、限贷等重拳调控之下，房价下降过，但在开发商以价换量，有关方面降准、降息以及鼓励首次购房、地方政府微调等方面的刺激下，部分楼盘由降价变涨价。
不过，房价反弹的苗头刚刚露出来，如果及时进行有效调控，把酝酿提价的念头和刚刚涨价的势头消灭在萌芽状态还是有可能的。现在的问题是，监管层是否意识到房价已经开始反弹，对房价反弹持什么样的态度，究竟如何权衡稳增长与控房价。如果监管者态度暧昧，房价必然继续反弹。
在笔者看来，百城房价连降后首涨现象应该引起有关方面高度重视。尽管这次房价反弹的原因比较复杂，但根本原因还在于以下几个方面：其一，楼市调控的决心有所动摇。虽然监管者一再强调，坚持楼市调控政策不动摇，但实际上，只有限购政策似乎没有动摇，限贷等政策已经发生动摇。监管者态度动摇还体现在，对30多个城市微调楼市采取一种默许的态度。显然，如果不明确叫停地方微调，或者对微调范围不画出红线，试探性的地方政策还会不断出台，房价反弹的速度还会加快。
其二，楼市调控的精准度不够。想让楼市成交量回升，而不想让房价回升，这种调控的艺术很难把握。尤其是，货币政策是影响楼市的主要工具之一，这一轮房价反弹与降准、降息关系极大。尽管降准、降息是针对宏观经济和民生，而非楼市，但由于政策精准度不够，房地产市场反而成为受益者。
其三，经济难以转型升级。虽然经济转型升级成为近两年的主旋律，但看看地方政府对房地产市场的继续依赖，看看监管者对地方微调楼市的态度，就能发现现阶段无论是地方财政还是稳增长，还需要依靠房地产来拉动，中国经济还没有培育出新的龙头行业、支柱产业，地方政府也缺少更理想的财政收入来源。
另外，短期政策遭遇变相抵制，长效武器迟迟不出鞘，也是造成房价反弹的一个原因。目前，楼市基本上处于一个政策空白期，即没有新政策出台，而是执行旧政策，那么，楼市对旧政策就会产生“抗药性”。而房产税等长效政策则“雷声大雨点小”，推进缓慢，目前还是两个试点城市，且威力不足。
中国楼市准确地说属于“政策市”，只要监管者愿意把房价反弹的苗头消灭在萌芽状态，房价回归合理价位还是值得期待的。真正可怕的是，房地产市场承担的东西远远超过了房地产本身，当地方财政、GDP、官员政绩等方面与房地产纠缠在一起时，房地产调控就变得不简单了。
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