[摘要] 萎缩的交易量，松动的房价，冷清的土地市场，在限购限贷等调控政策重拳出击下，中国房地产市场正在发生新的变化。观望氛围正浓，多方博弈加深，未来政策取向如何，调控能否取得预期成效，人们拭目以待。
萎缩的交易量，松动的房价，冷清的土地市场，在限购限贷等调控政策重拳出击下，中国房地产市场正在发生新的变化。观望氛围正浓，多方博弈加深，未来政策取向如何，调控能否取得预期成效，人们拭目以待。
1市场变化见证调控成效
11月22日，浙江平湖。对南方而言，本应是阳光灿烂、气候宜人的好季节，但王建中却感到阵阵寒意。见到记者，这位平湖市景乐房地产有限公司的总经理倒出一肚子苦水：“3月我的景乐雅苑一期开盘，310套房子抢购一空，现在销售中心难见人影。上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话，求着我们在他那里开户，现在可好，换成我们利用私人关系求人家放贷。”
房价开始松动
对于房地产开发商而言，这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机，龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。即便如龙头企业万科，也着手准备御冬寒衣。万科总裁郁亮早早准备了“过冬”策略：现金为王，积极卖楼，谨慎买地，精细管理，锻炼身体。
在持续发力的调控政策下，房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，直接牵动人们神经的是，居高不下的房价开始松动。
国家统计局11月公布的数据显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市达到34个，明显增多。一线城市中上海新建商品住宅价格首次下降，北京新建普通住房1~10月份成交均价每平方米14083元，比去年全年低5．1％。
调控将以严厉姿态贯彻始终
市场的变化，源自于中央政府持续发力的调控政策。限购城市范围从一线城市逐步扩大到二三线城市，限贷持续加压，从严格控制二套房贷，提高首付贷款比例到停止三套房贷，提高首套房贷款利率。
西安紫薇地产副总经理曹靖说，行业内流传这样一个说法：“2008年，可能冷到零下20度，但只有10；2011年，可能只冷到零下10度，但持续几个。”
中国人民大学公共管理学院副院长许光建表示：“目前房价有所松动，特别是一些一线城市和主要省会城市，这种变动符合调控预期的方向。从房价调控的目标来看，取得了初步成效。”
2 深度博弈方显调控决心
6月，绿地集团就开始促销行动。然而，销售业绩并没有大幅上升。绿地董事长张玉良提供这样一组数据：轮促销，降幅在10％左右，销售量能够维持不比上月低，到了第二轮促销，降幅在20％到30％之间，可是10月的销售量反而低于9月。
多方博弈再度上演
随着调控不断深化，房地产市场多方博弈再度上演。
一方面表现在土地市场。张玉良说：“因为销售不好，7月份我们就很少拿地，10月份开始明确不再拿地。”冷清的土地市场，对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言，压力骤增。有些地方政府不得不在土地出让时采取取消配建要求，降低底价等措施。
另一方面，表现在价格上。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示，8月、9月、10月，连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48％、49％和59％。但是，如何准确判断打折的真伪，着实考验监管者。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析，一些楼盘的备案价格本来就很高，在这样高价的基础上打折，自然有水分。他说：“现在看，发生退房风波的，看来是真打折。”
由于担心前期业主退房，不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说：“目前我们一共有6个项目在售，可以在项目之间实现资金平衡，因此目前还没有到非要降价的时候。”
一些传言也冀望放松调控。6月，一则北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来，对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。
北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武说：“政府要对市场预期引导，而高端住宅是引导市场预期的一个重要领域，这样的传言会误导市场，因此我们迅速给予回应。”
与此同时，一些地方政府对调控政策执行弱化。如二套房贷方面，一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺，而非严格审查。还有个别城市，以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。
坚持释放调控信号
事实上，一年来，每到调控的关键时间节点，中央政府不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。
从1月份的新 “国八条”出台到4月份国务院派出8个督查组专项督查调控政策落实情况；从7月份的国务院常务会议要求扩大限购城市范围到10月份的国务院常务会议要求坚定不移地搞好房地产调控，无不彰显坚持调控的决心。
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